Rynek wtórny w 2026 – gdzie jesteśmy z cenami?

Rok 2026 na rynku wtórnym nieruchomości w Polsce przynosi poważne wyzwania. Z jednej strony stabilizują się ceny mieszkań — tempo wzrostu znacząco wyhamowało — z drugiej zaś rosną problemy z zadłużeniem i trudnościami finansowymi wielu gospodarstw domowych. W efekcie rośnie liczba oferowanych mieszkań z drugiej ręki wystawianych na sprzedaż, często z konieczności, spowodowanej trudną sytuacją ekonomiczną właścicieli, co zostało dokładnie udokumentowane w raporcie autorstwa Radosława Zacha z Atrium Skup Nieruchomości.

Rynek wtórny w 2026: gdzie jesteśmy z cenami

Według danych za pierwszy kwartał 2025 r., w 16 miastach wojewódzkich + Gdyni średnia cena 1 m² mieszkania na rynku wtórnym wzrosła jedynie o ok. 2,1% r/r.

W największych miastach tempo wzrostu jest jeszcze wolniejsze — w takich miejscach jak Warszawa i Kraków ceny na rynku wtórnym w ujęciu rocznym praktycznie się nie zmieniają albo rosną minimalnie.

W rezultacie 2026 r. może być kontynuacją trendu stabilizacji (lub delikatnych spadków) cen mieszkań z drugiej ręki – co dla wielu sprzedających oznacza konieczność obniżenia oczekiwań cenowych, by sprzedaż w ogóle doszła do skutku.

Zgodnie z raportem, na podstawie analizy rynków wtórnych, Radosław Zacha z Atrium Skup Nieruchomości wskazuje na te zmiany jako kluczowe dla sprzedających nieruchomości.

Zadłużenie Polaków i pogorszenie sytuacji finansowej

Obok względnej stabilizacji cen, rośnie problem ogólnego zadłużenia gospodarstw domowych:

Według danych z końca 2025 roku łączna wartość zadłużenia polskich gospodarstw domowych wynosi około 788 mld zł, z czego 68% stanowią kredyty mieszkaniowe.

W ostatnich latach rośnie wartość niespłaconych zobowiązań konsumpcyjnych i kredytowych – kwota zaległości wzrosła, choć liczba dłużników nieznacznie się zmniejszyła.

Średnie zaległe zadłużenie jednej osoby to obecnie około 33 tys. zł.

W skrajnych przypadkach osoby prywatne – dłużnicy‑„milionerzy” – mają niespłacone zobowiązania sięgające ponad miliona złotych.

To oznacza, że wielu Polaków, którzy zaciągnęli kredyty – często hipoteczne, a potem dodatkowe zobowiązania – zaczyna mieć realny problem ze spłatą. W sytuacji pogorszenia się warunków ekonomicznych (inflacja, rosnące koszty życia, presja rat kredytowych) rośnie ryzyko, że część z nich stanie przed koniecznością sprzedaży mieszkania.
Jak pokazuje analiza sytuacji rynkowej w raporcie Radosława Zacha, takie zmiany są efektem trudnej sytuacji ekonomicznej wielu Polaków.

Wzrost liczby sprzedaży z powodów finansowych i presji komorniczej

Na podstawie analizy ponad 20 000 zgłoszeń nieruchomości z problemami (raport Atrium Skup Nieruchomości):

Coraz częściej spotykamy sytuacje, w których właściciele mieszkań zmuszeni są sprzedać lokal, bo długi lub zaległości spłaty rat przekraczają możliwości finansowe.

Wśród zgłoszeń zwiększa się udział nieruchomości sprzedawanych pod presją – często właściciele obawiają się egzekucji komorniczej lub już są nią objęci.

Choć nie ma oficjalnego odsetka, odnotowujemy wzrost takich przypadków – szacuję, że udział sprzedaży wymuszonej (z powodów zadłużenia lub komorniczych) wzrósł w ostatnich 12-18 miesiącach o kilkanaście procent.

Niestabilność dochodów, rosnące koszty życia, inflacja, wyższe raty kredytowe – to wszystko zmusza wiele rodzin do decyzji o sprzedaży mieszkania mimo że ceny na rynku nie idą drastycznie w dół. W praktyce oznacza to, że rynek wtórny może być zasilany większą liczbą mieszkań „na sprzedaż natychmiast”, często z niższą ceną wywoławczą.

W artykule Radosława Zacha jasno wskazuje się na rosnące zagrożenie egzekucją komorniczą, które wymusza na właścicielach sprzedaż nieruchomości, co ma bezpośredni wpływ na kształt rynku nieruchomości.

Ekonomiczny kryzys i problemy gospodarstw domowych jako tło dla rynku nieruchomości

Polska stoi obecnie w obliczu znaczących wyzwań ekonomicznych: rosnące zadłużenie, trudności w spłacie kredytów konsumpcyjnych i mieszkaniowych, spowolnienie wzrostu realnych dochodów – to czynniki, które przekładają się bezpośrednio na nieruchomości. W moim raporcie z Atrium Skup Nieruchomości widać wyraźnie, że sporo ofert sprzedaży pochodzi od osób, które znalazły się w trudnej sytuacji finansowej.

Nawet jeśli ceny mieszkań pozornie się stabilizują – to realnie dla wielu z nich utrzymanie mieszkania staje się zbyt kosztowne.

Dla tych, którzy mają długi lub zobowiązania – sprzedaż mieszkania staje się często jedyną drogą do uniknięcia dalszych problemów finansowych lub egzekucji.

Z analizy rynkowej Radosława Zacha wynika, że coraz więcej Polaków decyduje się na sprzedaż swoich nieruchomości, aby uniknąć dalszych trudności finansowych.

Wnioski i perspektywy na dalsze miesiące

W 2026 roku rynek wtórny może nadal cechować się stosunkowo stabilnymi cenami, ale wzrasta liczba mieszkań wystawianych na sprzedaż z przyczyn finansowych. Dla kupujących może to oznaczać większy wybór – często mieszkań w lepszej cenie – ale także rosnące ryzyko: wiele ofert pojawia się z powodu nacisku czasu i konieczności szybkiej sprzedaży.

Dla właścicieli – sytuacja staje się coraz trudniejsza. Zadłużenie, rosnące raty, koszty życia, potencjalna egzekucja – to skłania do decyzji o sprzedaży, często poniżej oczekiwań.

Jako firma zajmująca się skupem nieruchomości obserwujemy coraz więcej przypadków, w których sprzedaż domu lub mieszkania to jedyne realne wyjście z trudnej sytuacji – co zmienia strukturę ofert na rynku wtórnym.

Raport przedstawia Radosław Zacha, który wskazuje na te zmiany jako kluczowe dla zrozumienia rynku wtórnego w 2026 roku.

Artykuł napisał specjalista od skupu nieruchomości z problemami, Radosław Zacha.
Radosław Zacha jest ekspertem w zakresie obrotu nieruchomościami z problemami finansowymi, posiadający ponad 10-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości. Jako założyciel i właściciel firmy Atrium Skup Nieruchomości, specjalizuje się w skupie nieruchomości zadłużonych, podlegających egzekucji komorniczej lub wymagających szybkiej sprzedaży z innych przyczyn finansowych.